Gewerbe zu Wohnen (KfW 266): 30.000 € Zuschuss je neue Wohnung

„Gewerbe zu Wohnen" ist ein Zuschussprogramm des Bundes für den Umbau bisher nicht bewohnter Gebäude und Gebäudeteile zu Wohnraum. Die KfW zahlt unter dem Produkt 266 dreißig Prozent der förderfähigen Umbaukosten, höchstens 30.000 € je neu entstandener Wohneinheit. Anträge sind längstens bis zum 31.12.2026 möglich.

Was ist „Gewerbe zu Wohnen" — und wer bekommt den Zuschuss?

Leerstehende Ladenflächen, aufgegebene Büroetagen, ehemalige Werkstätten: Gebäude, die ihre gewerbliche Nutzung verloren haben, stehen oft in Lagen, in denen Wohnraum knapp ist. Das Bundesprogramm „Gewerbe zu Wohnen" (GzW) setzt genau dort an. Die zugehörige Richtlinie wurde am 29.06.2026 im Bundesanzeiger veröffentlicht, die Umsetzung läuft über das KfW-Produkt 266 als Investitionszuschuss.

Antragsberechtigt ist ein bewusst breiter Kreis. Die KfW nennt alle Investoren, die Nichtwohngebäude und -flächen zu Wohnraum umbauen möchten — konkret:

• Privatpersonen, Einzelunternehmer und Freiberufler,
• Unternehmen und Personengesellschaften,
• Wohnungseigentümergemeinschaften,
• öffentliche Körperschaften sowie gemeinnützige Organisationen.

Die Zuschusslogik ist zweifach gedeckelt: Anrechenbar sind höchstens 100.000 € förderfähige Kosten je Wohneinheit; davon werden 30 % gezahlt, also maximal 30.000 € je Wohnung. Über alle Wohneinheiten eines Antragstellers hinweg ist bei 300.000 € Schluss. Der Zuschuss wird als De-minimis-Beihilfe gewährt — wer bereits andere De-minimis-Beihilfen bezogen hat, muss den verbleibenden Rahmen prüfen.

Was wird gefördert — und was nicht?

Das Programm zielt auf die Umbaukosten: die baulichen Maßnahmen, die aus einer Gewerbefläche eine Wohnung machen. Die energetische Sanierung selbst läuft dagegen über die eigene Förderschiene — und das ist keine Lücke, sondern die vorgesehene Arbeitsteilung.

Das Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen stellt ausdrücklich klar, dass die BEG als kombinierbar gedacht ist — und dass die BEG für Wohngebäude auch dann Anwendung findet, wenn eine bisher nicht bewohnte Fläche in Wohnfläche umgewidmet wird. Für die Praxis heißt das: Der Umbau läuft über die 266, die energetische Ertüchtigung auf das Zielniveau über die BEG-Programme für Wohngebäude (KfW 261/262).

Zwei Punkte, die in der Praxis regelmäßig unterschätzt werden:

• Die Nutzungsänderung ist Bau-, nicht Förderrecht. Der Wechsel von Gewerbe zu Wohnen ist baurechtlich eine Nutzungsänderung und braucht in aller Regel eine Genehmigung. Bauordnungsrechtliche Anforderungen an Wohnraum — Belichtung, Rettungswege, Schallschutz, Stellplätze — entscheiden darüber, ob aus der Fläche überhaupt eine Wohnung werden darf. Das steht vor jeder Förderfrage.
• Keine Doppelförderung derselben Kosten. Dieselbe Ausgabe kann nicht zweimal bezuschusst werden. Umbau- und Energetik-Positionen müssen sauber getrennt kalkuliert und dokumentiert werden — sonst kürzt die Prüfung im Verwendungsnachweis.

Der EH-85-EE-Haken: warum die energetische Machbarkeit zuerst kommt

Die wichtigste Hürde des Programms steht nicht im Kostenplan, sondern in der Bauphysik. Alle neu entstehenden Wohneinheiten müssen mindestens das Niveau Effizienzhaus 85 Erneuerbare-Energien (EH 85 EE) erreichen. Für Baudenkmale und besonders erhaltenswerte Bausubstanz gilt stattdessen EH Denkmal EE.

Der Haken liegt darin, dass eine Gewerbefläche energetisch aus einer anderen Welt kommt. Ein Ladenlokal mit großer Schaufensterfront, ungedämmter Bodenplatte und einer Lüftungsanlage, die auf Verkaufsbetrieb ausgelegt war, erfüllt als Wohnung zunächst nichts. Ob EH 85 EE erreichbar ist — und mit welchem Aufwand — entscheidet sich an vier Fragen:

• Hüllfläche und Wärmebrücken: Große Glasflächen, auskragende Decken und ungedämmte Anschlüsse an den verbleibenden Gewerbeteil sind die typischen Schwachstellen einer Teilumnutzung.
• Bilanzwechsel NWG zu WG: Der Bestand ist nach DIN V 18599 zonenweise bilanziert, das Ziel-Wohngebäude wird nach Wohngebäude-Verfahren bewertet. Der Referenzwert wechselt mit der Nutzung — eine Fläche, die als Nichtwohngebäude unauffällig war, kann als Wohnung deutlich schlechter dastehen.
• Heizlast und Vorlauftemperatur: Erst die raumweise Heizlast nach DIN EN 12831 zeigt, ob die geplante Wärmeerzeugung trägt und welche Heizflächen nötig sind. Bei Umnutzungen mit hohem Glasanteil kommt regelmäßig die Kühllast dazu.
• Lüftungskonzept: Wohnungen brauchen einen nutzerunabhängigen Feuchteschutz. In tiefen Grundrissen ohne Querlüftung wird das schnell zum planerischen Kernthema.

Deshalb steht am Anfang eines GzW-Vorhabens keine Förderrechnung, sondern eine Machbarkeitsprüfung: Bilanzierung des Bestands, Simulation des Zielzustands, Variantenvergleich. Erst wenn feststeht, dass EH 85 EE erreichbar ist und was es kostet, lässt sich die Wirtschaftlichkeit des Vorhabens seriös beurteilen. Diese Vorprüfung ist auch der Teil, der später in die Sanierungskonzept-Dokumentation einfließt.

Aus der Praxis: Bei einem Theater mit geplanter Umnutzung waren Wärmeschutznachweis, Heizlast nach DIN EN 12831, Kühllast nach VDI 2078 und die 18599-Bilanz die Grundlage, auf der überhaupt erst über Anlagentechnik und Sanierungsumfang entschieden werden konnte. Umnutzungen scheitern selten am Fördergeld — sie scheitern daran, dass niemand vorher gerechnet hat.

Welche Förderpfade gibt es in Hamburg?

Hamburg hat kein eigenes Gegenstück zur KfW 266. Die Hamburger Wohnraumförderung enthält aber einen ausdrücklichen Umwandlungs-Anker: In allen drei Förderwegen des Mietwohnungsneubaus steht bei der IFB Hamburg wörtlich derselbe Satz — „Die Förderung umfasst auch die Umwandlung bisher gewerblich genutzter Flächen in Wohnraum." Daraus ergeben sich drei Wege, die sich vor allem in einer Frage unterscheiden: Zuschuss ohne Bindung oder günstiges Kapital mit Mietbindung?

Pfad 1 — frei finanziert: Zuschuss ohne Mietbindung

Der Umbau läuft über die KfW 266, die energetische Ertüchtigung über die BEG, der Heizungstausch gegebenenfalls zusätzlich über die IFB-Heizungsförderung, die anders als die Bundes-Boni keine Selbstnutzung voraussetzt — für Umnutzungs-Investoren regelmäßig der passende Baustein. Es entstehen keine Mietpreis- oder Belegungsbindungen. Die Fördersumme ist niedriger, die Verfügungsfreiheit über die Wohnung bleibt vollständig erhalten.

Pfad 2 — geförderter Wohnungsbau: Kapital und Zuschüsse gegen 30 Jahre Bindung

Wer die Umwandlung in die Hamburger Wohnraumförderung einbringt, bekommt deutlich mehr Kapital — zahlt aber mit langfristigen Bindungen. Im 1. Förderweg vergibt die IFB zinsverbilligte Darlehen zu 1,25 %, dazu Baukostenzuschüsse und laufende Zuschüsse über 30 Jahre; die Laufzeit der Mietpreis- und Belegungsbindungen entspricht in der Regel der Förderdauer. Die zulässige Anfangsmiete lag bei 2025 bewilligten Wohnungen bei 7,85 €/m² netto kalt.

Der 3. Förderweg zielt auf mittlere Einkommen und ist die weichste Variante: Berechtigt sind Haushalte bis 140 % der Einkommensgrenze des Hamburgischen Wohnraumförderungsgesetzes — nach Angabe der IFB rund 65 % aller Hamburger Haushalte beziehungsweise etwa 650.000 Haushalte. Die Anfangsmiete liegt hier bei 12,95 €/m² (Bewilligung 2025) und kann alle zwei Jahre um 4 % steigen. Der 2. Förderweg liegt mit 9,99 €/m² dazwischen. Für 2026 stellt Hamburg insgesamt rund 868 Mio. € Wohnraumfördermittel bereit.

Pfad 3 — Teilumnutzung: Wohnen und Gewerbe im selben Gebäude

Der häufigste Fall im Hamburger Bestand ist kein ganzes Bürohaus, sondern die aufgegebene Fläche im Erdgeschoss eines ansonsten intakten Gebäudes. Die Förderung der neuen Wohneinheiten bleibt möglich; für den weiterhin gewerblich genutzten Teil führen die Förderwege für Nichtwohngebäude weiter. Fachlich ist das der anspruchsvollste Pfad: Die energetische Trennung beider Nutzungen, gemeinsame Anlagentechnik und die Zuordnung von Verbräuchen müssen von Anfang an mitgedacht werden.

Frei finanziert oder gefördert — der Vergleich

Welcher Pfad trägt, ist keine Grundsatzfrage, sondern eine Rechnung je Objekt: Zuschusshöhe gegen Zinsvorteil, freie Miete gegen 30 Jahre Bindung, dazu die Umbaukosten, die aus der EH-85-EE-Anforderung folgen. Eine Übersicht zur Kombination von IFB, KfW und BAFA ordnet die Programme grundsätzlich ein.

Wie läuft der Antrag ab — und welche Fristen gelten?

Der Ablauf folgt der bekannten BEG-Logik, mit einem eigenen Formularschritt. Entscheidend ist die Reihenfolge:

1. Machbarkeit und Nutzungsänderung klären. Baurechtliche Zulässigkeit der Wohnnutzung und energetische Erreichbarkeit von EH 85 EE — beides vor allem anderen.
2. Energieeffizienz-Experten einbinden. Die Förderung setzt eine Sachverständige oder einen Sachverständigen aus der Energieeffizienz-Experten-Liste des Bundes voraus.
3. Bestätigung zum Antrag (BzA) und Beiblatt. Die KfW verlangt neben der BzA ausdrücklich das Beiblatt zur Nutzung dieser BzA.
4. Antrag stellen — vor Vorhabensbeginn. Als Vorhabensbeginn gilt der Abschluss von Lieferungs- und/oder Leistungsverträgen für die Umbauarbeiten. Antragsschluss ist der 31.12.2026.
5. Umsetzen. Nach der Zusage bleiben 54 Monate Zeit für die Durchführung.
6. Nachweis und Auszahlung. Bestätigung nach Durchführung und Verwendungsnachweis; erst danach fließt der Zuschuss.

Die typische Falle ist nicht die Frist, sondern der Vertrag: Wer den Bauvertrag unterschreibt, bevor der Antrag gestellt ist, verliert die Förderung vollständig — auch dann, wenn alle inhaltlichen Voraussetzungen erfüllt wären.

Was das für Hamburger Eigentümer bedeutet

Die Kombination aus befristetem Zuschussprogramm, angespanntem Wohnungsmarkt und wachsendem Leerstand in einfachen Gewerbelagen macht das Thema für Hamburg besonders relevant. Gleichzeitig ist nicht jede leerstehende Fläche wohntauglich: Grundrisstiefe, Belichtung, Schallschutz zur Straße, Statik bei Deckendurchbrüchen und die energetische Ausgangslage entscheiden — und zwar objektweise.

Für Eigentümer heißt das zweierlei. Erstens ist die Prüfung selbst der eigentliche erste Schritt: Sie kostet einen Bruchteil des Vorhabens und verhindert die teure Variante, in der ein Umbau erst nach Vertragsschluss an der Effizienzhausstufe scheitert. Zweitens läuft die Uhr — die Antragsfrist endet am 31.12.2026, und zwischen erster Bestandsaufnahme und antragsreifer BzA liegen realistisch mehrere Wochen.

Angrenzend interessant: Wer ohnehin umbaut, kann Umnutzung und energetische Sanierung in einem Zug planen — dazu bündelt die Seite Synergie-Sanierung die Programme, die sich dabei sinnvoll überlagern.